양도소득세 계산기
양도차익 기준으로 종합소득세율표(기본세율)를 반영해 양도소득세를 계산합니다.
기본세율(6~45%) 기준의 근사치이며, 자산 종류별 특례·중과세율은 반영되지 않았습니다.
양도차익이 아니라 양도소득이 과세 대상입니다
세금은 판 가격이 아니라 번 돈에 붙습니다. 양도가액에서 취득가액과 필요경비(취득세, 중개수수료, 법무사 비용, 자본적 지출)를 빼면 양도차익이 나오고, 여기서 장기보유특별공제와 연 250만원의 기본공제를 빼면 과세표준이 됩니다.
필요경비를 챙기지 않아 세금을 더 내는 경우가 많습니다. 취득 당시의 취득세 영수증, 중개수수료 현금영수증, 발코니 확장이나 새시 교체 같은 자본적 지출 증빙은 몇 년이 지나도 인정되니 반드시 보관해 두세요. 반면 도배·장판·싱크대 교체 같은 수익적 지출은 경비로 인정되지 않습니다.
보유 기간이 세율을 결정합니다
| 보유 기간 | 주택·조합원입주권 세율 |
|---|---|
| 1년 미만 | 70% |
| 1년 이상 2년 미만 | 60% |
| 2년 이상 | 기본세율 6~45% |
1년만 더 버티면 세율이 70%에서 60%로, 2년을 채우면 6~45% 누진세율로 떨어집니다. 이 계산기는 2년 이상 보유한 기본세율 구간을 기준으로 계산하므로, 단기 양도라면 실제 세금이 훨씬 큽니다.
2026년 5월 10일부터 다주택 중과가 다시 시작됐습니다
2022년 5월부터 4년간 유예되던 다주택자 양도세 중과가 2026년 5월 9일자로 종료됐습니다. 5월 10일 이후 조정대상지역 주택을 양도하면 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 더해지고 장기보유특별공제도 배제됩니다. 기본세율 최고 구간이라면 실효세율이 지방소득세까지 포함해 70%를 넘어섭니다.
다만 보완조치가 있었습니다. 2026년 5월 9일까지 토지거래허가 신청을 마친 강남·서초·송파·용산 물건은 4개월, 2025년 10월 16일 신규 지정 조정대상지역은 6개월까지 유예가 연장됐습니다. 본인이 여기에 해당하는지는 계약일과 지역을 기준으로 세무서에 반드시 확인하세요.
1세대 1주택이면 12억까지는 세금이 없습니다
2년 이상 보유(조정대상지역 취득분은 2년 거주 요건 추가)한 1세대 1주택은 양도가액 12억원까지 비과세입니다. 12억을 넘더라도 초과분에 해당하는 양도차익에만 과세되고, 보유·거주 기간에 따라 최대 80%까지 장기보유특별공제를 받을 수 있어 실제 세금은 생각보다 적게 나오는 편입니다.
기준 시점 · 2026년 9월 · 기본세율 6~45%, 기본공제 연 250만원, 다주택 중과 2026-05-10 부활
자주 묻는 질문
양도소득세 기본공제는 얼마인가요?
연간 250만원입니다. 한 해에 여러 건을 양도하면 사람당 연 250만원을 한 번만 공제하므로, 양도 시점을 해를 나눠 잡으면 공제를 두 번 받을 수 있습니다.
보유 기간에 따라 세율이 어떻게 달라지나요?
주택 기준으로 1년 미만은 70%, 1년 이상 2년 미만은 60%, 2년 이상은 6~45% 기본세율이 적용됩니다. 2년을 채우는 것과 못 채우는 것의 차이가 매우 큽니다.
다주택자 양도세 중과는 지금 적용되나요?
네. 2022년 5월부터 이어지던 유예가 2026년 5월 9일 종료되어 5월 10일 양도분부터 부활했습니다. 조정대상지역 2주택은 기본세율 +20%포인트, 3주택 이상은 +30%포인트이며 장기보유특별공제도 배제됩니다.
1세대 1주택은 세금이 전혀 없나요?
2년 이상 보유(조정대상지역 취득분은 2년 거주 추가)한 1세대 1주택은 양도가액 12억원까지 비과세입니다. 12억을 넘으면 초과분에 해당하는 차익에만 과세됩니다.
필요경비로 인정되는 항목은 무엇인가요?
취득세, 중개수수료, 법무사 비용과 발코니 확장·새시 교체 같은 자본적 지출이 인정됩니다. 도배, 장판, 싱크대 교체 등 수익적 지출은 인정되지 않습니다.
지방소득세는 따로 내나요?
양도소득세의 10%가 지방소득세로 추가됩니다. 이 계산기는 지방소득세를 포함한 금액을 보여줍니다.
양도소득세는 언제까지 신고하나요?
양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고를 해야 합니다. 한 해에 두 건 이상 양도했다면 다음 해 5월에 확정신고로 합산합니다.