보유세 계산기

주택 공시가격과 주택 수를 넣으면 올해 낼 재산세와 종합부동산세를 한 번에 계산합니다. 1세대 1주택 특례세율과 세액공제, 부부 공동명의 유불리까지 바로 보여 줍니다.

보유세 계산기 사용법

1. 본인 명의 주택 수를 고르고 주택별 공시가격을 넣습니다. 공시가격은 실거래가가 아니라 매년 4월 말 국토교통부가 공시하는 가격입니다.
2. 1주택이면 명의(단독·부부 공동), 소유자 만 나이, 보유 기간을 고릅니다. 종부세 세액공제와 12억 원 공제가 여기에 따라 달라집니다.
3. 작년 공시가격과 작년 보유세를 알면 넣으세요. 재산세 과세표준 상한(5%)과 종부세 세부담 상한(150%)이 반영돼 더 정확해집니다.

보유세는 재산세와 종합부동산세를 합친 말

집을 갖고 있으면 해마다 두 가지 세금을 냅니다. 재산세는 모든 주택에 시·군·구가 매기는 지방세로 7월과 9월에 절반씩 냅니다. 종합부동산세는 공시가격 합계가 9억 원(1세대 1주택은 12억 원)을 넘는 사람만 12월에 국세청에 내는 국세입니다. 둘 다 매년 6월 1일 현재 소유자에게 매기므로, 5월 말에 팔면 그해 보유세는 내지 않습니다.

2026년 재산세 계산 방법

재산세 과세표준은 공시가격에 공정시장가액비율을 곱한 금액입니다. 2026년 비율은 주택 60%이고, 1세대 1주택은 공시가격 3억 원 이하 43%, 6억 원 이하 44%, 6억 원 초과 45%로 낮습니다(지방세법 시행령 제109조). 여기에 세율을 곱하고, 도시지역이면 과세표준의 0.14%(도시지역분), 본세의 20%(지방교육세)가 더해집니다.

특례세율은 지방세법 제111조의2에 따라 2026년 과세분까지 적용되고, 행정안전부가 2029년까지 3년 연장하는 개편안을 2026년 8월에 발표해 국회 심사를 앞두고 있습니다(미확정). 2024년부터 주택 재산세의 세부담 상한(전년 대비 105~130%)은 없어지고, 대신 과세표준이 작년 과세표준에 올해 과세표준의 5%를 더한 금액을 넘지 못하는 과세표준 상한제가 적용됩니다(제110조 제3항).

2026년 종합부동산세 계산 방법

본인 명의 주택 공시가격을 모두 더해 9억 원(1세대 1주택 단독 명의는 12억 원)을 빼고 60%를 곱한 금액이 과세표준입니다. 세율은 주택 수에 따라 다르고, 같은 집에 매긴 재산세만큼은 빼 줍니다(이중과세 조정). 1세대 1주택자는 나이와 보유 기간에 따라 세액의 최대 80%까지 공제받습니다. 종부세의 20%는 농어촌특별세로 같이 냅니다.

공시가격별 1주택 보유세 예시 (단독 명의, 60세 미만, 5년 미만, 도시지역)

2주택이면 60%를 곱한 과세표준에 표준세율이 적용되고 종부세 공제도 9억 원으로 줄어듭니다. 예를 들어 공시가격 5억 원과 6억 원 두 채를 가진 사람은 재산세가 각각 1,104,000원과 1,476,000원이고, 종부세 과세표준은 (11억 − 9억) × 60% = 120,000,000원이어서 농특세까지 626,400원을 더 냅니다.

부부 공동명의는 어느 쪽이 유리한가

부부 공동명의 1주택은 두 가지 중에서 고를 수 있습니다. 각자 9억 원씩 모두 18억 원을 공제받는 기본 방식과, 한 사람이 1세대 1주택자로 12억 원을 공제받고 연령·보유 공제까지 받는 특례 방식입니다. 공시가격이 높지 않거나 나이가 젊으면 기본 방식이, 70세 이상이고 15년 넘게 보유했다면 특례 방식이 유리한 경우가 많습니다. 이 계산기는 두 방식을 모두 계산해 적은 쪽을 보여 주고, 특례는 매년 9월 16~30일에 국세청에 신청해야 합니다.

2027년부터 바뀔 수 있는 내용 (미확정)

정부가 2026년 9월 1일 확정한 2026년 세제개편안(국회 심사 중)에는 종부세를 2027년 귀속분부터 바꾸는 내용이 있습니다. 실거주 1주택 공제 12억 → 14억 원, 공정시장가액비율 60 → 70%, 과세표준 6~12억 원 구간 세율 1.0 → 1.3%, 세액공제를 보유 기간 대신 거주 기간 기준으로 바꾸고 금액 한도를 두는 내용 등입니다. 국회에서 확정되면 2027년 계산기에 반영하겠습니다. 2026년 12월에 내는 종부세는 이 계산기대로 현행 기준입니다.

집을 살 때 내는 세금은 취득세 계산기, 팔 때 내는 세금은 양도소득세 계산기에서 계산할 수 있습니다. 전세를 월세로 바꿀 때 보유세를 월세에 얼마나 반영할지는 전월세 전환 계산기를 참고하세요.

근거: 지방세법 제110조·제111조·제111조의2·제112조·제115조·제122조·제151조, 같은 법 시행령 제109조·제109조의2(2026년 과세분), 종합부동산세법 제8조·제9조·제10조·제16조·제20조, 같은 법 시행령 제2조의4·제4조의3(2026년 귀속), 농어촌특별세법 제5조, 국토교통부 2026년 공동주택 공시가격 결정·공시(2026.4.30), 재정경제부 2026년 세제개편안(2026.9.1 정부안). 확인일 2026년 10월 16일. 소방분 지역자원시설세와 지방자치단체 조례에 따른 가감은 빠져 있어 참고용이며, 실제 세액은 고지서로 확인하세요.